桂林土拍喜忧参半!一宗底价成交、一宗二度流拍......

2021年06月03日 来源:桂房网
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继4月21日叠彩站前路片区4宗宅地遭遇流拍后,桂林土地市场陷入了一个多月的“沉寂”。


6月2日,桂林土地市场终于迎来了久违的土拍,象山区GJ202107地块、叠彩区GJ202106地块两宗商业用地迎来出让之日。


然而,终究还是有土地逃不过流拍的命运。

01


象山“老面孔”地块1.78亿元成交

金主还是“桂林交投”

在GJ202107地块揭牌仪式现场,小编只看到有一家竞买企业代表人到达现场,为桂林市鼎捷资产管理集团有限公司

查询发现,桂林市鼎捷资产管理集团有限公司经营范围十分广泛。

具体包括受托资产管理;投资管理;资产评估;营销策划;房屋(含门面)、场站租赁;公共交通智能卡《桂林交通一卡通)研制、开发、销售;电子交易系统、收费系统相关配套设备的技术开发、技术转让;收费系统运营技术开发、信息咨询;网络科技研发;网络工程施工;旅行社业务;票务代理;汽车租赁;酒店管理;餐饮管理;餐饮服务;道路收费及管理;道路路面维修﹔道路清扫;文化体育项目策划;物业服务;婚庆礼仪服务;摄影摄像服务;会议会展服务;室内外装饰工程设计及施工;园林绿化工程设计、施工;房屋及附属设施维修;水电安装;设计、制作、代理、发布国内各类广告。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动。)


此外,资料显示,桂林市鼎捷资产管理集团有限公司是由桂林市轨道交通集团有限公司100%控股,隶属桂林市交通投资控股集团有限公司,也就是大家习以为常的拿地企业桂林交投



对于GJ202107地块的最终出让结果也是毫无悬念,以底价17800万元成交,单价83.64万元/亩。

以地块最大计容建筑面积117410平方米计算,宗地成交楼面价约1516元/㎡。



GJ202107号宗地信息


GJ202107号地块也算得上是桂林土拍市场的“老面孔”,地块位于福路以南,桂林市奶牛场地块范围内

宗地面积141870.22平方米(约212.80亩),地块起始价17800万元,土地规划商服用地40年,用途包括娱乐用地5%、商务金融用地5%、零售商业用地90%

GJ202107号地块区位示意图


根据已经公示的内容,GJ202107号宗地按规划编号为D-41a-2、D-41a-4、D-35a-3地块。
D-41a-2地块规划建设用地性质为娱乐康体用地5%、商务用地5%、商业用地90%,规划建设用地面积为88955平方米,计容总建筑面积为71160平方米,建筑密度35%,建筑控制高度15米,规划绿地率30%;
D-41a-4地块规划建设用地性质为娱乐康体用地5%、商务用地5%、商业用地90%,规划建设用地面积为33433平方米,计容总建筑面积为26740平方米,建筑密度35%,建筑控制高度15米,规划绿地率30%;
D-35a-3地块规划建设用地性质为娱乐康体用地5%、商务用地5%、商业用地90%,规划建设用地面积19516平方米,计容总建筑面积为19510平方米,建筑密度35%,建筑控制高度18米,规划绿地率30%。

(控制指标中建筑面积、容积率、建筑密度、建筑限高为上限控制,绿地率为下限控制。)


其实,本次出让地块的开发历史由来已久,地块的命运也十分坎坷。


2005年,象山区委、区政府结合万福路开通的契机,提出了建设“万福休闲旅游区”的构想,将这思路写入了桂林市2008年《政府工作报告》。
2010年,万福休闲旅游区的概念规划对外公布,其中提出园区内可开发利用土地中就包括了市奶牛场国有土地200公顷
随后象山区历年《政府工作报告》都将这一地块的开发利用列为重点工作目标。
2017年,象山区政府网站还曾发布过这一地块的招商方案。


根据官方披露的招商动态,先后有万达集团、华邦控股、浙江佳源地产集团、中港文化产业投资集团、正威集团等外地名企到过该地块考察。


图源象山区政府官网
于土地市场来说,在2019年12月10日,GJ202107号宗地曾以“GJ201938地块”上架土地市场,此次再次上架时的技术指标和起始价格亦未作相关调整。
但是,在2020年1月9日,该地块最终因无人报名而流拍


当时,业内也曾猜测过地块会是华邦(桂林)国际旅居健康颐养项目建设用地,随着地块的流拍后,华邦(桂林)国际旅居健康颐养项目也逐渐消失在桂林的重大项目中,关于地块的消息也随之“沉寂”。


此次,奶牛场地块以GJ202107号地块重新上架土地市场并成功找卖家,按照惯例,竞买企业桂林交投想必在拿地后不久就会有相关动静,是单独开发还是找寻其他企业合作开发,让我们拭目以待。

02


叠彩“花鸟宠物市场”地块二度流拍


本定于今日同GJ202107地块一起出让的还有叠彩区GJ202106地块。
6月2日上午,桂林市公共资源交易中心发布GJ202106国有建设用地使用权挂牌出让结果公示。
与GJ202107地块结果不同的是,GJ202106地块却以流拍告终


至于流拍原因,业内人士表示,主要是限制条件过于严厉、起始价过高、开发利润低等等。小编觉得,真正背后更关键的原因大概率是存在着巨大的市场风险,开发商也会面临严重的资金压力。

这宗价格高达35000万元的“贵地”,已经是第二次流拍


在2019年11月11日,该地块曾以“GJ201932地块”上架土地市场,起始价35000万元。
但在2019年12月11日,GJ201932地块因无人报名遗憾流拍




GJ202106地块信息回顾


GJ202106地块位于桂林东二环路与建干路立交的东南角,隶属叠彩区范围内。


宗地面积144897.79平方米(约217.35亩),规划为零售商业用地,最大计容面积为173877.35平方米。


宗地区位示意图


该宗地按规划编号为1-1地块,建筑限高16.55米,起始价高达35000万元。
以最大计容建筑面积计算,宗地起始楼面价也达到了约2013元/㎡



根据此前的出让公告,GJ202106宗地的市场经营模式以花卉、园艺、宠物为主,竞得人须承诺项目总投资额不低于10亿元,且该宗地的项目总建筑面积自持比例不低于40%。


竞买企业须出资承担地块西北面三角地带高架桥预留匝道用地以及项目东面北面道路用地的征地拆迁等相关资金,并根据项目需要建设好。竞得人须出资承担项目红线范围内的高压线迁移下地。

且GJ202106宗地按规定确定竞得人后,竞得人须当场与叠彩区人民政府签订《桂林市叠彩区珍奇花鸟宠物市场合作协议》

GJ202106地块区位示意图

根据相关资料,小编了解到,新建东二环路花鸟市场的消息早几年就已经传出,不过从2016年规划至今,项目迟迟没有动工。

2018年,叠彩区人民政府将原“尧山花卉市场”项目用地规划设计为“桂林市叠彩区宠物花卉研发交易中心暨旅游集散中心”

2019年1月2日,原市规划局对外发布《桂林市叠彩区宠物花卉研发交易中心详细规划方案公示》。



在2019年7月,叠彩区启动灵田公路(东二环路口至高速路口)改造项目前期工作,开始拆除红线范围内的违法建筑。在东二环路与灵田公路交叉口附近建设占地面积达217亩的花鸟宠物市场(即此次流拍的GJ202106宗地)。


项目将被打造成背靠花卉基地,规格高、品味高的花鸟宠物市场,成为桂林乃至广西最大的宠物花卉研发交易中心,同时与周边的漓江、尧山和花卉基地等景区景点连成一片,成为桂林城北一处新兴的集旅游购物、休闲体验为一体的综合性高端商业服务区。

无奈此次地块再次遭遇流拍,这个高逼格的叠彩花鸟宠物市场何时才能真正落地无从知晓......



03


写在最后

对于桂林土地流拍的现象,小编觉得已经见怪不怪了,住宅用地如此,何况是大体量的商业用地

一方面,桂林土地流拍与土地成本关系较大。光拿地就耗费几个亿的资金,还有后续对土地的清理、开发、抑或是涉及拆迁等,这就要求开发商的资金力足够雄厚。


另一方面也是受到“商业用地规划条件”的影响,土地规划的约束条款较多,也会给拿地企业资金带来一定压力。
再加上考虑到后续运营的成本,开发商拿地相对来说就会比较保守。
可能有人会觉得,地块区位也是重要的因素之一。但归根到底,不能完全归结于地块的区位不行,而是现在整个桂林的非住宅商品房库存居于高位,企业的资金回笼难度大。




- END-
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